Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym wielu seniorom dała nadzieję na podreperowanie domowego budżetu. Dotąd jednak pozostaje ona martwa – działające w Polsce banki nie oferują tego typu kredytów. Jak w inny sposób uwolnić kapitał tkwiący w mieszkaniu lub domu?
Autor: Paweł Dombrowski
Istotą ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym jest umożliwienie uwolnienia kapitału zamrożonego w wartości domu czy mieszkania bez utraty prawa własności, co – niejednokrotnie na niekorzystnych warunkach – ma miejsce w przypadku dożywotniej renty z nieruchomości.
Odwrócony kredyt hipoteczny w świetle ustanowionych w 2015 roku przepisów polega na tym, że bank lub inna instytucja jednorazowo albo w ratach wypłaca właścicielowi danej nieruchomości określoną sumę pieniędzy zabezpieczoną na hipotece. Po jego śmierci, bank ma prawo przejąć dom czy mieszkanie, chyba że w ciągu 12 miesięcy spadkobiercy spłacą zobowiązanie. Jeśli tego nie zrobią, przeprowadzona przez bank sprzedaż nieruchomości posłuży do uregulowania należności, a w ręce spadkobierców trafi nadwyżka – różnica między kwotą sprzedaży a sumą kredytu wraz z kosztami obsługi transakcji.
Rozwiązanie to ma dwie istotne zalety. Pozostawia prawo własności domu czy mieszkania przy kredytobiorcy, a także chroni interesy spadkobierców, pozwalając im dokonać suwerennego wyboru między spłatą kredytu i zachowaniem prawa do nieruchomości a odstąpieniem tego prawa bankowi na warunkach rynkowych. Ponieważ jednak działające w Polsce banki nie zdecydowały się wprowadzić do oferty odwróconych kredytów hipotecznych, seniorom pozostaje wybór dożywotniej renty z nieruchomości.
(nie)Wesołe życie rentiera
Warto przypomnieć, że wspomniana ustawa powstała jako odpowiedź na nagłośnione przez media przypadki przejmowania domów i mieszkań za ułamek ich wartości – kilkanaście, a nawet kilka procent. Przejęć tych w majestacie (niedoskonałego) prawa o rencie z nieruchomości dokonywały nieuczciwe firmy, wykorzystując ograniczoną świadomość prawną osób starszych lub niezaradnych życiowo.
Trzeba w tym miejscu podkreślić, że model renty z nieruchomości sam w sobie nie jest złym rozwiązaniem. Fundusze hipoteczne, czyli spółki oferujące tego typu usługi finansowe w zamian za odstąpienie im prawa własności nieruchomości, gwarantują dotychczasowemu właścicielowi dożywotnie świadczenie o ustalonej wysokości oraz dach nad głową. Dla osób pozbawionych np. opieki dzieci czy bliskich krewnych, którym w innej sytuacji chciałyby pozostawić spadek, może to być rozwiązanie korzystne. Artur Osak, ekspert rynku nieruchomości z serwisu dom.gratka.pl, zauważa: Seniorzy stopniowo zapoznają się z założeniami renty dożywotniej i wiedzą o niej coraz więcej, lecz wciąż za mało. Nie zawsze mają świadomość, że np. przy odpowiednio skonstruowanej umowie fundusz wypłaca rentę nawet wówczas, gdy suma świadczeń przekroczy wartość nieruchomości.
Nie można jednak zapominać, że – mimo wielokrotnych zapowiedzi resortu gospodarki – ogółu klientów funduszy hipotecznych wciąż nie chroni instytucja analogiczna do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Przygotowywany od trzech lat projekt ustawy dotyczącej renty dożywotniej zawiera szereg wymagań, które musiałyby spełniać fundusze hipoteczne, aby móc prowadzić taką działalność, a także, przewiduje szczegółowe informowanie klienta o wartości jego nieruchomości i kwocie świadczeń przed podpisaniem umowy. Wprowadza również szereg gwarancji, m.in. na wypadek bankructwa funduszu. Końca prac nad tą ustawą jednak nie widać, więc jeśli ktoś obecnie trafi na nieuczciwą firmę, może zostać z niczym…
Jak się nie dać naciągaczom?
Osoby, które skłaniają się do skorzystania z oferty dożywotniej renty z nieruchomości, powinny pamiętać o kilku zasadach bezpieczeństwa. Najważniejsze, aby żadnych dokumentów nie podpisywać bez konsultacji z zaufanym prawnikiem. W wydanym przez Rzecznika Praw Obywatelskich biuletynie Usługi finansowe. Poradnik dla osób starszych Joanna Mielczarek wskazuje, że można uzyskać nieodpłatną pomoc miejskiego lub powiatowego rzecznika praw konsumentów, a także licznych organizacji pożytku publicznego. Jako przykłady warto wymienić Stowarzyszenie „mali bracia Ubogich”, działające na terenie Warszawy, Poznania i Lublina, czy uniwersyteckie poradnie prawne we wszystkich dużych miastach.
Druga zasada wiąże się z koniecznością ustalenia, czy proponowana nam umowa to renta dożywotnia (uregulowana w art. 903 i 906 Kodeksu cywilnego), czy dożywocie, czyli zobowiązanie do zapewnienia utrzymania do końca życia (art. 908). Warto się zdecydować jedynie na tę drugą opcję. Dożywocie bowiem określonymi świadczeniami obciąża nie fundusz hipoteczny, lecz nieruchomość. Gdyby więc fundusz upadł, albo choćby wbrew woli osoby otrzymującej rentę sprzedał dom czy mieszkanie, obowiązek zapewnienia seniorowi utrzymania spadłby na nowego właściciela.
W przypadku dożywocia (art. 908) fundamentalne znaczenie ma wpis umowy do księgi wieczystej. Trzeba też pamiętać, aby w umowie zapisano zarówno prawo do zajmowania mieszkania czy domu, jak i należną comiesięczną wypłatę określonej kwoty. W akcie notarialnym musi się też znaleźć oświadczenie funduszu o poddaniu się egzekucji na mocy art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego – w przypadku opóźnień w płatności świadczeń, senior będzie mógł uzyskać w sądzie tzw. klauzulę wykonalności, w oparciu o którą działania rozpocznie komornik.
Zgodnie z zasadą trzecią – adresowaną do osób, które mimo wszystko decydują się zawrzeć umowę renty dożywotniej (art. 903 i 906) – należy dopilnować, aby zagwarantowane notarialnie prawo do dożywotniego zajmowania mieszkania lub domu zostało wpisane do księgi wieczystej przed jakimikolwiek innymi hipotekami. W ten sposób nikt – np. nowy właściciel lokalu – nie będzie mógł usunąć seniora z mieszkania. Nie obędzie się tu także bez wspomnianego oświadczenia z art. 777 Kodeksu prawa cywilnego.
Joanna Mielczarek zaznacza, że w umowie istotne jest również wskazanie, kto pokryje koszty aktu notarialnego, wpisu do księgi wieczystej, dodania klienta do hipoteki oraz podatku, a także określenia, kto będzie opłacał czynsz. Ekspertka zwraca uwagę, że należy sprawdzić, czy umowa nie zawiera zakazu zamieszkania w danym mieszkaniu czy domu osób trzecich – byłby nim objęty również stały opiekun. Warto się też upewnić, że umowa nie uprawnia funduszu do wezwania klienta do zrzeczenia się prawa do dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości. Istotnym elementem umowy jest wreszcie postanowienie dotyczące waloryzacji kwoty renty o wskaźnik inflacji.
Nie tylko renta
Przymierzając się do uwolnienia kapitału tkwiącego w mieszkaniu lub domu, trzeba pamiętać, że zarówno tzw. renta dożywotnia, jak i nawet najlepszy odwrócony kredyt hipoteczny pozwolą seniorowi uzyskać nie więcej niż 50% wartości nieruchomości. Na wysokość renty największy wpływ ma przede wszystkim apetyt tego czy innego funduszu hipotecznego, z kolei na kwotę kredytu rzutować będzie z kolei ryzyko banku, związane z długim okresem zwrotu z inwestycji.
Warto rozważyć także inne możliwości, np. jeszcze do niedawna popularną zamianę mieszkania. Rezygnacja z dużego metrażu lub przeprowadzka w okolice położone dalej od centrum, pozwoli uzyskać od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych nieobwarowanych żadnym dodatkowym ryzykiem. Zamiana mieszkania na mniejsze pozwoli też ograniczyć koszty utrzymania, m.in. ogrzewania. Takie lokum będzie też można w przyszłości przekazać dzieciom, wnukom czy innym krewnym.
– Transakcję zamiany nieruchomości należy starannie przygotować – podkreśla Artur Osak. – Trzeba sprawdzić, czy chętny na zamianę rzeczywiście posiada odpowiedni tytuł prawny. Należy też upewnić się, że na interesującym nas mieszkaniu lub domu nie ustanowiono służebności na czyjąś rzecz. Najlepiej wybierać nieruchomości, którymi można rozporządzać bez ograniczeń. Jeśli są tam zameldowane jakieś osoby, dowiedzmy się, czy nie będzie problemu z ich wymeldowaniem. Ekspert rynku nieruchomości przestrzega ponadto: – Aby nie ściągnąć na siebie kłopotów, upewnijmy się, że wszelkie opłaty związane z utrzymaniem mieszkania lub domu są na bieżąco regulowane. W przypadku zadłużenia często odłączany jest gaz, prąd czy woda, a ponowne podłączenie mediów słono kosztuje. Warto też sprawdzić, czy interesująca nas nieruchomość nie jest przedmiotem jakiegoś postępowania oraz zajrzeć do planu zagospodarowania przestrzennego, aby się upewnić, że w planach nie ma trasy szybkiego ruchu czy kolejnego bloku tuż obok.
Dostęp do ofert mieszkań i domów na zamianę jest niestety ograniczony. – Nie wszystkie serwisy pośrednictwa obrotem nieruchomościami zawierają ogłoszenia tego rodzaju. Do wyjątków należy dom.gratka.pl – zauważa Artur Osak. – Seniorzy, którzy nie poruszają się w Internecie swobodnie, mogą skorzystać z usług pośredników – dodaje ekspert.