email marketing powered by FreshMail

Odwrócona hipoteka jest, ale jej nie ma

Odwrócona hipoteka jest, ale jej nie ma

Odwrócona hipoteka jest, ale jej nie ma

Tekst: Paweł Dombrowski

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym weszła w życie w połowie grudnia 2014 roku, jednak dotąd żaden bank nie wprowadził odwróconej hipoteki do swojej oferty. Z kolei prace nad nowymi przepisami dotyczącymi renty dożywotniej utknęły w martwym punkcie.

Odwrócony kredyt hipoteczny to świadczenie wypłacane ratalnie przez określony czas, zabezpieczone domem bądź mieszkaniem kredytobiorcy, po którego śmierci spadkobiercy mają prawo do uregulowania zobowiązania i zatrzymania nieruchomości. Jeśli tego nie zrobią, zostanie ona sprzedana przez bank, a spadkobiercy otrzymają różnicę między kwotą transakcji a sumą kredytu i kosztów operacyjnych. Dzięki kredytowi właściciele atrakcyjnych nieruchomości mają zyskać dodatkowe pieniądze na życie, nie pozbawiając siebie ani swoich dzieci czy wnuków własności rodzinnego domu, czy korzystnie zlokalizowanego mieszkania.

To jednak wciąż tylko teoria. W praktyce bowiem, choć od wejścia w życie przepisów o odwróconym kredycie hipotecznym wkrótce miną dwa lata, żaden z banków nie przygotował tego rodzaju oferty. Może to dziwić dlatego, że w trakcie procedowania omawianej ustawy komentatorzy określali regulowane przez nią kwestie wręcz jako palące. W doniesieniach medialnych pojawiały się w tym czasie coraz to nowe przykłady osób, które traciły dach nad głową w rezultacie zawarcia niekorzystnych umów tzw. renty z nieruchomości, zakładającej przepadek domu czy mieszkania na rzecz instytucji finansowej wypłacającej (często rażąco niskie) świadczenia. Dlaczego więc przyjęta w końcu ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym pozostała martwym prawem?

Wszystkie zagrożenia odwróconej hipoteki

Każdy kredyt jest ryzykiem dla obu stron. Z perspektywy banków odwrócona hipoteka jest jednak obarczona ryzykiem zdecydowanie wyższym niż kredyt hipoteczny. O ile w przypadku tego ostatniego przejęcie przez bank obciążonej nieruchomości jest ostatecznością, o tyle na gruncie odwróconej hipoteki staje się co najmniej równie prawdopodobne jak spłacenie kwoty zobowiązania przez spadkobierców kredytobiorcy.

Rynek nieruchomości w Polsce jest niełatwy. Mieszkanie wystawione na sprzedaż czeka na nabywcę przeciętnie dwa miesiące, a dom pół roku, ale to tylko statystyka. Niełatwo będzie znaleźć chętnego, który zapłaci wysoką cenę za obszerne (a więc z natury rzeczy droższe od małego) mieszkanie, często nadające się do kapitalnego remontu. Stary dom pod miastem, z uwagi na jego zużycie techniczne, wymagający wymiany stropów, pokrycia dachu, instalacji i okien, sprzedać będzie jeszcze trudniej.

To jednak nie wszystko. Gdyby któryś z banków zdecydował się wprowadzić do oferty odwrócony kredyt hipoteczny, musiałby zatrudnić ekspertów rynku nieruchomości do wyceny ofert (dodajmy, że w świetle ustawy nie uwzględnia się innych przesłanek, takich jak stan zdrowia czy przewidywana dalsza długość życia klienta). Inny zespół ludzi musiałby czuwać nad egzekwowaniem zobowiązań ciążących na kliencie, takich jak np. opłacanie podatku i ubezpieczenia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, a także dbanie o jej stan techniczny. W przypadku osób starszych i niezamożnych zwłaszcza ten ostatni obowiązek wydaje się trudny do spełnienia.

W razie przejęcia nieruchomości przez bank niezbędne byłoby wynajęcie firm, które opróżniłyby i wyremontowały nieruchomość, przygotowując ją do sprzedaży. Samą sprzedaż bank zapewne zleciłby wyspecjalizowanej agencji. Wszystko to generowałoby dodatkowe koszty, obniżające rentowność całego przedsięwzięcia.

Wprawdzie zasadniczej większości z wymienionych tu kosztów bank  uniknąłby w sytuacji spłaty kwoty kredytu przez spadkobierców klienta, ale jest oczywiste, że musi on brać pod uwagę także najbardziej pesymistyczny scenariusz. Efektem jest brak nie tylko jakiejkolwiek oferty odwróconego kredytu hipotecznego, ale i nawet rysującej się na horyzoncie perspektywy pojawienia się takiego produktu bankowego.

W rencie hipotecznej wolnoamerykanka

Nie wszyscy pamiętają, że równolegle z procedowaniem przepisów o odwróconej hipotece rząd pracował nad ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym. Celem tej ustawy było uporządkowanie rynku świadczeń, wypłacanych w zamian za przejęcie nieruchomości przez bank lub inną instytucję finansową, popularnie, choć mało precyzyjnie zwanych rentą z nieruchomości, rentą dożywotnią lub dożywociem.

RAMKA: Renta dożywotnia a dożywocie

Renta dożywotnia (uregulowana w art. 903 i 906 Kodeksu cywilnego) oraz dożywocie, czyli zobowiązanie do zapewnienia utrzymania do końca życia (art. 908), to dwie różne instytucje prawne. Decydować się warto właściwie wyłącznie na dożywocie, które określonymi w umowie świadczeniami obciąża nie konkretną osobę cywilną lub prawną (np. fundusz hipoteczny), lecz nieruchomość. Oznacza to, że gdyby fundusz upadł albo sprzedał dom czy mieszkanie, nowy właściciel musiałby przejąć obowiązek zapewnienia seniorowi utrzymania. Z powyższych powodów umowa dożywocia, obejmująca zarówno prawo do zajmowania lokalu, jak i comiesięczną wypłatę określonego świadczenia, powinna zostać wpisana do księgi wieczystej – i to przed jakimikolwiek innymi hipotekami. Nikt wówczas nie będzie mógł usunąć seniora z mieszkania. W akcie notarialnym regulującym przedmiotowe kwestie musi się też znaleźć oświadczenie funduszu o poddaniu się egzekucji na mocy art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Dzięki temu w przypadku opóźnień w płatności świadczeń senior będzie mógł niemalże od ręki uzyskać w sądzie tzw. klauzulę wykonalności, na której podstawie  będzie mógł działać komornik.

Podstawowa różnica między tego typu rentą a odwróconym kredytem hipotecznym  to – zgodnie z nazwą – dożywotni charakter świadczenia (kredyt byłby wypłacany przez określony w umowie czas). W zamian instytucja oferująca tego typu produkt finansowy przejmuje jednak nieruchomość klienta już w momencie zawarcia z nim umowy (przy czym dotychczasowy właściciel może mieszkać w lokalu do końca życia), co ewentualnym spadkobiercom uniemożliwia uzyskanie domu czy mieszkania. W odróżnieniu od odwróconej hipoteki renta dożywotnia pozostaje więc rozwiązaniem odpowiedniejszym dla seniorów niemających dzieci (czy wsparcia z ich strony) lub osób o przewidywanej dalszej ponadprzeciętnej długości życia.

Rozpoczęte w 2014 roku prace nad ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym miały poprawić sytuację osób decydujących się na to rozwiązanie, a przede wszystkim chronić je przed ryzykiem upadku firmy wypłacającej świadczenia oraz działalnością osób i pseudofirm wyłudzających mieszkania. Kwestie związane z rentą dożywotnią obecnie regulują wyłącznie przepisy Kodeksu cywilnego, w opinii poprzedniej rzecznik praw obywatelskich Ireny Lipowicz niewystarczające i nazbyt ogólne.

Zgodnie z projektem przygotowanym przez Ministerstwo Gospodarki za kadencji Janusza Piechocińskiego z gabinetu Ewy Kopacz prawo oferowania renty dożywotniej miały otrzymać jedynie spółki o kapitale zakładowym nie mniejszym niż 2 miliony euro. Ponadto w zarządzie każdej z tych instytucji, zwanych popularnie funduszami hipotecznymi, musiałyby zasiadać osoby o wysokich, określonych w ustawie, kompetencjach zawodowych. Ponadto działalność tych spółek miałaby podlegać  Komisji Nadzoru Finansowego.

O ten ostatni wątek „rozbił się” projekt ustawy. Przedstawiciele Komisji wskazali bowiem, że proponowane przepisy dają jej zbyt małe uprawnienia kontrolne (przywoływali m.in. brak możliwości żądania wyjaśnień od nadzorowanych funduszy oraz niedostatek regulacji w zakresie rachunkowości i sprawozdawczości). Komisja Nadzoru Finansowego ponadto sugerowała, że oferowanie świadczeń dożywotnich warto zarezerwować dla instytucji ubezpieczeniowych, doświadczonych w tym zakresie.

Minister Janusz Piechociński w rozmowie z PAP w listopadzie 2014 roku wskazywał na sprzeczność tego typu ograniczeń z zasadami wolnego rynku, w tym z wolnością obywateli do swobodnego rozporządzania swoim majątkiem. Jednocześnie wyrażał dystans do idei renty dożywotniej jako mechanizmu wysokiego ryzyka leżącego po stronie osób starszych. Być może dlatego w styczniu 2015 roku projekt utknął na etapie uzgodnień międzyresortowych. W efekcie świadczenia o charakterze renty z nieruchomości (dożywotniej lub nie) są oferowane przez różne, nie zawsze wiarygodne, podmioty, ograniczone jedynie ogólnymi przepisami Kodeksu cywilnego, a osoby decydujące się na to rozwiązanie są pozbawione jakichkolwiek gwarancji państwowych.

Jak odmrozić kapitał tkwiący w nieruchomości?

Mimo braku bankowych ofert odwróconego kredytu hipotecznego oraz ustawowych regulacji renty z nieruchomości właściciele mieszkań i domów mogą szukać innych sposobów na poprawę swojej sytuacji finansowej. Do rozważenia pozostaje im co najmniej kilka rozwiązań, od podnajęcia pokoju czy części domu, przez transakcję zamiany mieszkania na mniejsze albo sprzedaż dotychczasowego lokum i zakup na wolnym rynku innego, tańszego, po zawartą z namysłem umowę renty dożywotniej lub dożywocia. W każdym przypadku należy skorzystać z pomocy zaufanego prawnika, który wyjaśni wszelkie zawiłości przepisów prawa i postanowień umów.

Paweł Dombrowski – absolwent Instytutu Polityki Społecznej Uniwersytetu Warszawskiego. Zawodowo związany z mediami – przebył drogę od prasy codziennej, przez serwisy internetowe, po telewizję. Interesuje się gospodarką i zarządzaniem finansami prywatnymi, a także kwestiami kulturowymi i kulturalnymi. Kocha sztukę użytkową i docenia wpływ pięknego otoczenia na ogólny dobrostan człowieka.

 

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER!

Jeżeli chcesz wiedzieć, co dzieje się w polityce senioralnej w Polsce - zapisz się na newsletter i otrzymuj nowe numery pisma na maila.

Zgadzam się na przetwarzanie moich danych osobowych w celach wysyłki nowych numerów magazynu Polityka Senioralna.

email marketing powered by FreshMail